Собственост, тежести, продавач, наследници, пълномощни и съответствие на документите.
Справка и проверка →
Преди капарото, не преди нотариуса
Предстои Ви покупка или продажба на имот – проверете документите, преди да платите капаро
Правна информация от адвокат Петър Йончев ·
Самото удостоверение за тежести не е пълна правна проверка. Проверяват се собствеността, историята на имота, продавачът, наследниците, пълномощните, кадастърът, капарото, договорът и условията за банков кредит.
Най-рисковият момент
Не плащайте капаро само защото „имотът ще бъде даден на друг“
Преди превода трябва да е ясно кой е собственикът, има ли тежести, кой подписва, какво точно резервирате, кога се връщат парите и какво става, ако банката не отпусне кредит или продавачът не представи нужните документи.
След плащането позицията Ви е по-слаба
Правната проверка трябва да започне преди резервационната такса, капарото и предварителния договор – не непосредствено преди нотариуса.
Диагностика според етапа
Какво трябва да се провери точно сега?
Цена, капаро, срокове, финансиране, документи, неустойки и основания за разваляне.
Преглед на договор →Срок за одобрение, оценка, самоучастие, условия на банката и какво става при отказ.
Какво включва проверката →Земя, право на строеж, разрешение, инвеститор, етапи, срокове и неустойки.
Проверка „на зелено“ →Документи, наследници, семейно положение, пълномощни, плащане на цената и предаване.
За продавача →Съсобственост, делба, владение, наем, граници или неизпълнен договор.
Делба и съсобственост →Реалните рискове
Кое Ви притеснява в сделката?
„Брокерът настоява да подпиша днес“
Натискът за бързо решение е причина документите да се проверят, а не да се пропусне проверката.
„Продавачът действа чрез пълномощник“
Проверяват се обемът, срокът, нотариалната заверка и рискът пълномощното да бъде оттеглено или ограничено.
„Имотът е наследствен“
Трябва да се установят всички наследници, идеалните части и възможните претенции.
„Банката ще реши по-късно“
Предварителният договор трябва да урежда какво става с капарото при отказ или забавяне на кредита.
„Има разминаване между скица и нотариален акт“
Несъответствието трябва да бъде изяснено преди плащане и нотариално изповядване.
„Не е ясно кога ще получа владението“
Договорът трябва да уреди предаването, ключовете, вещите, сметките и отговорността при забавяне.
Правна проверка
Какво се проверява преди покупка?
Собственост и история
Нотариални актове, наследяване, делби, придобивни основания и съответствие между документите.
Тежести и ограничения
Ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване, договори и други вписвания.
Кадастър и идентичност
Скица или схема, идентификатор, площ, граници, предназначение и самостоятелен обект.
Продавач и представителство
Самоличност, семейно положение, наследници, пълномощни и съгласия.
Цена и плащания
Капаро, аванс, банков превод, остатък, валута, условия и доказване на плащането.
Договорни клаузи
Срокове, документи, кредит, неустойки, разваляне, владение и разпределение на разходите.
Важно: проверката „има ли ипотека“ е само една част. Рискът често е в историята на собствеността, наследниците, пълномощното, разминаването в кадастъра или неблагоприятна договорна клауза.
Покупка „на зелено“
При ново строителство договорът е толкова важен, колкото и самият имот
Инвеститор и право да строи
Кой притежава земята, има ли учредено право на строеж и кой реално поема задълженията към купувача.
Строителни документи
Разрешение за строеж, одобрени проекти, етапи, разрешение за ползване и възможни промени.
Плащане на етапи
Вноските трябва да са свързани с проверими етапи, а не само с календарни дати.
Забавяне и неустойки
Срокове, гратисни периоди, основания за удължаване и реално приложими последици при забавяне.
За продавача
Продажбата също изисква защита
Продавачът трябва да подготви документите, да провери кой подписва, как и кога ще получи цената, кога предава владението и как се уреждат данъци, сметки, ключове и вещи в имота.
Не подписвайте пълномощно или предварителен договор, който позволява на купувача да отлага без краен срок, да задържа имота без пълно плащане или да прехвърля задълженията си на трето лице без контрол.
Работен процес
Как протича проверката?
1
Изпращате документите
Нотариален акт, скица или схема, проект на договор, удостоверение за тежести, пълномощно, банкова оферта и кореспонденция.
2
Определя се конкретният риск
Собственост, тежести, страни, срокове, капаро, финансиране, владение и документи за сделката.
3
Получавате конкретни корекции
Какво да се поиска, какво да не се плаща, кои клаузи да се добавят и какво трябва да се изясни.
4
Съдействие до сделката или при спор
При нужда се подготвя договор, покана, становище, искова молба или стратегия за преговори.
Какво да изпратите
Документи за първоначален преглед
- Нотариален акт или друг документ за собственост
- Скица, схема, данъчна оценка и удостоверение за тежести
- Проект на резервационен или предварителен договор
- Пълномощно, ако някоя страна действа чрез представител
- Банкова оферта, оценка или условия по кредита
- Кореспонденция с брокер, продавач, купувач или строител
Локална и дистанционна помощ
Адвокат за недвижими имоти във Велико Търново и региона
Първоначалният преглед може да започне дистанционно по пълни и четливи копия. При сложна сделка могат да бъдат необходими допълнителни справки и оригинали.
Велико ТърновоГорна ОряховицаЛясковецПавликениСвищовЕленаСтражицаПолски ТръмбешБългария
Често задавани въпроси
Въпроси преди покупка, продажба или договор
Кога трябва да се направи правната проверка на имота?
Най-добре преди резервационна такса, капаро или подписване на предварителен договор. След плащането преговорната позиция обикновено е по-слаба.
Достатъчно ли е удостоверението за тежести?
Не винаги. То е важно, но трябва да се съпостави с нотариалните актове, историята на придобиване, кадастралните документи, продавачите, наследниците, пълномощните и договорните условия.
Какво трябва да има в предварителния договор?
Точно описание на имота, цена, капаро, срокове, начин на плащане, условия за банков кредит, документи на продавача, неустойки, основания за разваляне и предаване на владението.
Какво се проверява при наследствен имот?
Установяват се всички наследници, идеалните части, откази от наследство, стари делби, завещания, актове за собственост и възможни претенции на трети лица.
Какво се проверява при покупка на имот на зелено?
Правата върху земята, правото на строеж, разрешението за строеж, инвеститорът, етапите на плащане, сроковете, неустойките, разрешението за ползване и защитата при забавяне.
Може ли проверката да започне дистанционно?
Да. Първоначалният преглед може да започне по PDF или четливи снимки на документите. При сложна сделка може да са нужни допълнителни справки и оригинали.
Трябва ли купувачът да разчита само на брокера или нотариуса?
Брокерът, нотариусът и адвокатът имат различни роли. Независимата адвокатска проверка защитава интереса на конкретната страна още преди плащане и подписване.
Може ли адвокат да прегледа проект на договор от строител или брокер?
Да. Проектът може да бъде прегледан и коригиран по отношение на цена, капаро, срокове, финансиране, документи, неустойки и последици при неизпълнение.
Свързани услуги